Chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể thực hiện trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản nêu rõ: Pháp luật nhà ở hiện hành đã thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở (tuy việc xác lập quyền sở hữu này được quản lý chặt chẽ và có “hạn mức”). Trong khi đó, pháp luật đất đai hiện hành lại không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Tổng số cá nhân nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua khoảng từ 14.000 – 16.000 người
“Xung đột” pháp luật và hệ lụy
Cụ thể, khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở.
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 lại không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam (chỉ có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao mới có quyền này).
“Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là một nghịch lý, một “điểm nghẽn” của hệ thống pháp luật và đi ngược lại nguyên tắc tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” – ông Đỉnh nêu rõ.
Theo ông Đỉnh, nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở theo khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không bảo đảm “gắn với quyền sử dụng đất” như Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Và do không có quyền sử dụng đất thì nếu chủ sở hữu bán lại nhà ở này (chẳng hạn cho người Việt Nam) thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất” hay không?
Về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (bởi không được nhận chuyển giao quyền này từ người bán). Vô hình trung người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài cũng chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).
Tránh “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược”
Trong Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, đầu tiên là chính sách về sở hữu nhà ở mà theo đó, Bộ Xây dựng nêu rõ: “Tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư đồng thời vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng”.
Theo quy định hiện hành, người nước ngoài được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư
Tham gia ý kiến về hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm: “Việc người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam không nhất thiết phải có quyền sử dụng đất. Thực tế tại Việt Nam cũng cho phép một số trường hợp được sở hữu nhà nhưng quyền sử dụng đất là của người khác, ví dụ: bố mẹ cho con mượn đất làm nhà. Pháp luật về bất động sản của các nước trên thế giới cũng cho phép một người có thể sở hữu công trình xây dựng trên đất người khác (các quyền về bề mặt và khoảng không gắn liền với công trình xây dựng)”.
Các trường hợp sở hữu nhà ở trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác thường gắn với các quan hệ dân sự, dân sinh, hình thành trên mối liên hệ nhân thân, tình cảm (liên quan đến quan hệ gia đình, huyết thống…). Do vậy trường hợp này thường không áp dụng cho các quan hệ kinh doanh, thương mại theo cơ chế thị trường, không trở thành đòn bẩy thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường bất động sản.
Theo ông Đỉnh, để đạt mục tiêu khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư, nhất thiết phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng công nhận “người nước ngoài/cá nhân nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
“Cả 3 đạo luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được soạn thảo, xây dựng trong cùng một thời điểm nên tạo cơ hội tốt để giải quyết tận gốc vấn đề sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật” – ông Đỉnh đề xuất.
Diễn đàn doanh nghiệp
