Trong cơn cuồng quay của sốt đất, đã không ít nhà đầu tư kỳ vọng quá lớn về tỷ suất lợi nhuận của những lô đất, sẵn sàng mạo hiểm mua bất động sản online, nhờ môi giới “ôm” hàng giúp, bỏ qua yếu tố an toàn về giao dịch. Hậu quả, một số nhà đầu tư mất trắng tiền tỷ vì đặt niềm tin sai.
Mất tiền tỷ vì mua đất online
Câu chuyện của anh Đ. (Hà Nội) là ví dụ điển hình. Đã 1 năm gửi đơn tố cáo đến công an tỉnh Thanh Hoá, nhưng kết quả mà anh nhận lại vẫn chỉ là khoản tiền tỷ đã mất trắng khi vụ việc chưa được xử lý. Và đó cũng là khoảng thời gian, anh Đ. thừa nhận, không thể tập trung cho công việc chính, sức khoẻ sa sút khi mỗi lần nghĩ tới vụ việc này.
Là một nhà đầu tư tay ngang, đã từng có một số phi vụ thành công, anh Đ. dành dụm tiền để đầu tư vào bất động sản với kỳ vọng kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn. Cuối năm 2020, dù thời điểm này dịch bệnh bùng phát, song thị trường tỉnh ghi nhận cơn sốt bất động sản khi giá đất tăng liên tục, anh Đ. cũng bị cuốn vào tâm lý: “Phải xuống tiền sớm, chớp cơ hội sinh lời cao”.
Đúng thời điểm này, anh Đ. được một môi giới (Thanh Hoá) tư vấn 5 lô đất đấu giá tại Thanh Hoá với giá nhận chuyển nhượng 210-213 triệu đồng/lô, số tiền này chưa bao gồm tiền chênh. Nhận thấy lô đất này có khả năng sinh lời tốt, giá hợp lý, anh Đ. đã quyết định cọc 50 triệu đồng/cho 5 lô đất.
Khu vực lô đất mà nhà đầu tư Đ. mua.
Do ảnh hưởng bởi dịch, không thể di chuyển dễ dàng về Thanh Hoá, lại tin tưởng vào môi giới, đồng thời mang tâm lý “không mua sớm sẽ bỏ lỡ cơ hội sinh lời”, anh Đ. đã chuyển toàn bộ tiền cho môi giới.
Sau đó, nhà đầu tư tay ngang này còn tin tưởng để môi giới này cầm toàn bộ giấy tờ biên nhận nộp tiền, hồ sơ để môi giới hoàn tất giấy chứng nhận sổ đỏ.
Điều đáng nói, sau khi hoàn tất các khoản nghĩa vụ tài chính và nhờ môi giới thực hiện thủ tục nhận giấy chứng nhận, anh Đ. cho biết, liên hệ với môi giới nhiều tháng sau đó và yêu cầu hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, đăng ký chủ sở hữu tên mình nhưng phía môi giới đã lấy lý do trì hoãn, kéo dàn thời gian.
Đến cuối năm 2021, sau nhiều lần yêu cầu, anh Đ. mới nhận được một tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho một lô. Nhận thấy nhiều điểm bất thường trong quá trình giao dịch và làm việc với môi giới, anh Đ. đã tìm hiểu và phát hiện ra: 2 trong 5 lô đất này đã được chuyển nhượng sang tên người khác. Còn 2 giấy chứng nhận cho 2 lô đất còn lại, anh Đ. vẫn không nhận được từ môi giới.
Theo nhà đầu tư này, môi giới đã cắt toàn bộ liên lạc với anh. Trước đó, vì tin tưởng, anh Đ. còn tham gia hùn vốn trong một số thương vụ với môi giới này. Tất cả đều chủ yếu là giao dịch online.
Anh Đ. cho biết, vì thời điểm năm 2020-2021, do ảnh hưởng bởi dịch và chính sách giãn cách xã hội, cộng với sự tin tưởng vào môi giới, nên nhà đầu tư này đã chuyển tiền nhiều lần góp vốn đầu tư cũng như uỷ quyền để môi giới chủ động làm thủ tục giấy tờ, giao dịch. Nhưng cuối cùng, anh Đ. đã bỏ ra hơn 2 tỷ đồng cho môi giới mà nhận lại là số điện thoại không liên lạc được và lời hứa vô vọng từ phía môi giới.
Sau hơn 1 năm “chạy” theo môi giới đòi nợ và gửi đơn tố cáo đến công an, anh Đ. thừa nhận, bài học lớn nhất mà anh nhận được chính là việc quá tin tưởng vào môi giới, không tính toán kỹ lưỡng đến tính an toàn về pháp lý trong giao dịch.
Rủi ro khi mua bất động sản online
Theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, chính sách cách ly xã hội áp dụng, không ít trường hợp nhà đầu tư đã chấp nhận hình thức giao dịch online mà bỏ qua khâu kiểm tra kỹ lưỡng lô đất hoặc các vấn đề nhằm đảm bảo an toàn về tính pháp lý trong mua bán. Điều này dẫn tới, một số nhà đầu tư mất tiền tỷ vì tin tưởng người được uỷ quyền.
Theo luật sư Hồi, thực tế trong đấu giá đất, người trúng đấu giá thường chuyển quyền suất trúng của họ cho nhà đầu tư khác. Thông thường, họ nộp tiền cọc, trúng đấu giá lô đất, rồi chuyển quyền cọc cho nhà đầu tư và “ăn chênh”. Đây là hiện tượng phổ biến trong mua bán đất đấu giá. Nhiều nhà đầu tư đã :thuận buồm xuôi gió” khi mua đất đấu giá dù lô đất này chưa cấp sổ đỏ đứng tên người trúng đấu giá.
Nhưng về pháp luật, trường hợp đất đấu giá được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được sang nhượng đảm bảo.
Luật sư Hồi phân tích thêm, trước đây, có hình thức phổ biến trong bán đất chưa đủ điều kiện pháp lý (hay còn gọi là bán “lúa non”), họ thường mua bán viết tay với nhau và nhờ 1 đơn vị nữa làm chứng. Sau khi có sổ rồi, phía bên người bán chuyển giao sổ cho người mua.
Còn phương án khác trong mua bán đất đấu giá, bên trúng đất đấu giá sẽ uỷ quyền cho bên mua để thực hiện toàn bộ việc như: nộp tiền, làm hồ sơ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và toàn quyền quyết định mua bán khi lô đất có sổ đỏ. Phía văn phòng công chứng sẽ chứng nhận việc uỷ quyền này. Đây là phương án sẽ hạn chế bớt rủi ro cho người mua.
“Khi tham gia giao dịch một bất động sản chưa đầy đủ về mặt pháp lý thì rõ ràng người mua đã phải đối mặt với nguy cơ rủi ro. Trường hợp nếu giao dịch đất đấu giá, người mua nên đề nghị làm giấy uỷ quyền có xác nhận từ công chứng. Ngoài ra, việc đi nộp tiền các đợt cho lô đất đấu giá, người mua nên giữ chứng từ xác nhận để nếu trường hợp phát sinh khiếu kiện, người mua có đầy đủ bằng chứng tại toà minh chứng: “Tôi đã nộp được bao nhiêu phần trăm cho giá trị lô đất, nhằm đảm bảo an toàn cho chính mình”, luật sư Hồi nhấn mạnh.
Nhịp sống thị trường
