Do những bất cập về pháp luật, trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính hoặc “thổi vống” giá trị tài sản là bất động sản, nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm vốn, “rút ruột” ngân hàng. Thậm chí để tăng giá trị trái phiếu hoặc làm tăng giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Ảnh minh hoạ
Trao đổi với chúng tôi , ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã bày tỏ quan điểm và những giải pháp nhằm lành mạnh hoá công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan. Nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Đồng thời, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, nhất là không để tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.
Theo đó, Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng.
Một là, đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư.
Hai là, đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết họ phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có 2 quy định trên).
Ba là, ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, thu lời bất chính.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 2 giai đoạn 2 túi hồ sơ” (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013), như sau:
Giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét “Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).
Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong “danh sách ngắn” theo hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi triển khai đấu giá đất, các địa phương thường lựa chọn “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá”. Hình thức này là đúng Luật Đấu giá nhưng không phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thấy trong thời gian qua.
Quy định nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị cũng cần phải sửa đổi do có nhiều bất cập. Cụ thể, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định nhà đầu tư phải chứng minh đã có sẵn tiền trong tài khoản của tổ chức tín dụng, hoặc phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải chứng minh có giá trị tổng tài sản, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, do các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá thường có giá trị rất lớn.
Khi triển khai đấu giá đất, các địa phương thường lựa chọn “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá”. Hình thức này là đúng Luật nhưng không phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.
Do “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với “giá trúng đấu giá”, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước” như một số trường hợp tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm. Hoặc có khi nhà đầu tư dây dưa kéo dài việc thanh toán, như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1 TP.HCM năm 2014.
Từ đó, mục đích chính của cuộc đấu giá đất đã không đạt được, lại gây thêm nhiễu loạn trên thị trường bất động sản. Hơn nữa, quy định về “tiền đặt trước” tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 không thống nhất và không đồng bộ với quy định của pháp luật về chứng khoán và cũng chưa thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật. Đồng thời quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị. Có thể tham khảo quy định tại Điều 11 Luật Đấu thầu 2013 về “bảo đảm dự thầu” và Điều 66 Luật Đấu thầu 2013 về “bảo đảm thực hiện hợp đồng” phù hợp với quy định về các “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của Bộ Luật Dân sự 2015.
Cuộc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tuân thủ đúng pháp luật. Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cũng đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản”, tại khoản 3 Điều 3 đã yêu cầu “đối tượng tham gia đấu giá phải thực hiện cam kết bằng văn bản” với các nội dung: “Nhà đầu tư cam kết đáp ứng đúng các yêu cầu: không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác. Thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật; thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức thanh toán tiền trúng đấu giá được quy định trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo hướng dẫn của cơ quan cấp có thẩm quyền. Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án”.
Tuy nhiên, việc yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư mang tính hình thức và lỏng lẻo, nên rất cần thiết xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần. Điển hình là trường hợp đấu giá lô 3.9, Công ty Bình Minh nộp “tiền đặt trước” 145,6 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 4.026 tỷ đồng, gấp 27,6 lần số “tiền đặt trước”.
Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” xác định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Bởi điểm C Khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định: “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất” là nguyên tắc của “việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất “ảo” nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc nhằm “thổi vống” giá trị tài sản là bất động sản, nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm vốn, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, hoặc làm tăng giá trị cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Phan Dương
