Các chỉ số vĩ mô của nền kinh tế được đánh giá là nhân tố tác động đến diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là lạm phát. Tại Việt Nam, mức lạm phát dự kiến sẽ tăng cao hơn trong năm 2023. Trong bối cảnh như vậy, thị trường địa ốc sẽ diễn biến theo chiều hướng như thế nào?
Phân tích chung về bức tranh kinh tế, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, kinh tế Việt Nam năm 2023 sẽ đạt mức tăng trưởng thấp hơn năm 2022 chủ yếu do yếu tố kỹ thuật vì năm 2021 tăng trưởng thấp, nhất là quý III tăng trưởng âm.
Trong năm 2023, các cấu thành tổng cầu dự đoán vẫn góp phần tăng trưởng GDP tương đối cao, cụ thể là tiêu dùng tư nhân, đầu tư toàn xã hội và thặng dư thương mại.
TS. Lê Xuân Sang đánh giá, các yếu tố khó khăn hơn là áp lực phải tiếp tục tăng lãi suất trong năm từ việc FED kiên định tăng tiếp lãi suất lên mức cực đại năm 2023 để chống lạm phát ở Mỹ. Kết quả tăng trưởng GDP và kiểm soát lạm phát của Việt Nam tùy thuộc vào việc Ngân hàng Nhà nước định mức lãi suất điều hành kịp thời, ở mức phù hợp và chính sách tỷ giá hữu hiệu; đồng thời, còn phụ thuộc vào kết quả giải ngân đầu tư công, chính sách tài khóa.
Vị chuyên gia này còn cho rằng, không loại trừ khả năng chiến sự Nga – Ucraina căng thẳng đến mức không kiểm soát, khiến mức giá tăng trở lại và gây đứt gãy chuỗi cung ứng và logistics.
(Ảnh minh hoạ)
“Chính sách tiền tệ, nhất là lãi suất và tỷ giá của NHNN trong thời gian tới sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng của chính sách và tình hình kinh tế của các nước đối tác, nhất là Mỹ. Năm 2023, Mỹ sẽ tăng lên mức lãi suất kỷ lục từ 2008 đến nay và sự suy giảm/suy thoái kinh tế của nước này và các nước phát triển sẽ có tác động lên chính sách tiền tệ và nền kinh tế của Việt Nam, vừa tạo áp lực tăng lãi suất, vừa giảm lạm phát và ngược lại”, TS.Sang dự đoán: “Khả năng NHNN tăng lãi suất là cao hơn, với mức tăng nhỏ hơn đợt 1 của năm 2022, vừa giúp giảm tác động lên tỷ giá và chiều hướng luồng vốn đầu tư, đồng thời giúp kiềm chế lạm phát từ tăng giá nguyên vật liệu, nhất là nguyên vật liệu xây dựng do Trung Quốc mở cửa nền kinh tế cũng như tác động từ giải ngân gói đầu tư công lớn kỷ lục trong năm 2023”.
Vị chuyên gia này dự báo, trong thời gian tới, nhất là năm 2023, lạm phát ở Việt Nam sẽ tăng, với áp lực các nhân tố bên ngoài tăng, lạm phát trong nước thấp hơn năm trước (ngoại trừ nếu chiến sự Nga – Ucraina leo thang sâu, rộng hơn). Tuy nhiên, việc Trung Quốc mở cửa nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đầu tư, thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ và Việt Nam quyết tâm giải ngân hữu hiệu đầu tư công (700 ngàn tỷ đồng) có tác động lớn hơn lên mức lạm phát, dự báo đưa mức lạm phát CPI lên khoảng 4,5 – 4,7%.
Phân tích về bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Lê Xuân Sang nhận định, phân khúc nhà ở đầu năm 2023 gặp nhiều khó khăn hơn nửa cuối năm 2022 chủ yếu do các nguồn vốn tín dụng, vay nợ trái phiếu bất động sản bị hạn chế hơn.
Hành vi đầu cơ chờ giá lên, nhìn chung đã ngưng lại, thay vào đó là tâm lý nghe ngóng.
Tín hiệu tích cực đó là mức cầu và cung bất động sản cũng sẽ được hỗ trợ, nâng cao nhờ quyết tâm giải ngân các dự án đầu tư công khắp cả nước cùng việc sửa đổi pháp lý bất động sản và các lĩnh vực liên quan.
Tuy nhiên, áp lực tài chính trong điều kiện nguồn cung hạn chế khiến thị trường bất động sản nhà ở điều chỉnh giảm dần, nhất là các dự án ở nông thôn, song không sụp đổ.
Trong khi đó phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê nhà và xu hướng các luồng vốn FDI vào bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Nhân tố lạm phát rất cao ở Mỹ và EU vốn là nguyên nhân khiến FED tăng lãi suất song mức lo ngại đang giảm dần. Việc Mỹ dự kiến tăng lãi suất lên cao kỷ lục (trên 5%) có khả năng diễn ra sớm nhất trong 3 quý đầu của năm 2023 buộc NHNN phải có phản ứng thích hợp để không tăng lãi suất điều hành quá mức làm bóp nghẹt nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Theo TS. Lê Xuân Sang, lạm phát cao là nhân tố gây bất ổn cho thế giới năm 2022. Tại Việt Nam, mức lạm phát dự kiến sẽ tăng cao hơn trong năm 2023, nhất là những tháng cuối năm.
Ông Sang nhận định, với mức cung bất động sản hạn chế, mức cầu thực tương đối cao và cung – cầu này sẽ được hỗ trợ trong năm 2023 thì lạm phát cao hơn rất khó gây ra sự đổ vỡ của ngành bất động sản mà thị trường sẽ điều chỉnh xuống mức hợp lý hơn. Song vị chuyên gia này cho rằng, sự thực thi và phản ứng chính sách hữu hiệu của NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Giao thông vận tải có ý nghĩa quan trọng giúp ngành bất động sản “hạ cánh mềm” một cách an toàn.
Nhịp sống thị trường
