Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang thâm dụng vốn, các chuyên gia kinh tế cho rằng, ngoài các kênh huy động vốn phổ thông, doanh nghiệp BĐS cần có giải pháp huy động vốn bền vững hơn.
Giảm nhu cầu tín dụng, có giải pháp huy động vốn bền vững
Tham gia tọa đàm “Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới” vừa diễn ra, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia tài chính cho rằng, về bản chất, cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp BĐS khá thuận lợi so với các ngành khác. Bởi lẽ, trong giai đoạn 2020 – 2021, lĩnh vực BĐS được tiếp vốn tới 800.000 tỷ đồng. Trong đó, 7 tháng đầu năm nay, nguồn vốn đổ vào doanh nghiệp BĐS và xây dựng vẫn là tương đối tốt từ kênh trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 40.3% trái phiếu phát hành.
Tuy nhiên, vị chuyên gia tài chính này nhận định, ngân hàng càng tăng tín dụng, thì doanh nghiệp BĐS sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Bởi lẽ, vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ chiếm 70% giá trị vốn của BĐS, nhưng thời gian thu hồi bình quân là 10 năm sẽ gây bất ổn trong dài hạn. Đồng thời, hiện nay có đến hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, khi giá chững sẽ khiến thanh khoản giảm mạnh và làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu hồi của ngân hàng.
Trước thực trạng này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, ngoài các kênh huy động vốn phổ thông , doanh nghiệp BĐS cần có giải pháp vốn bền vững hơn.
Chuyên gia cho rằng, ngoài các kênh huy động vốn phổ thông, doanh nghiệp BĐS cần có giải pháp vốn bền vững hơn. (Ảnh: Lộc Liên)
Theo đó, cần giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần với các phân khúc không được ưu tiên.
Đồng thời, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực. Bởi lẽ, các doanh nghiệp BĐS cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu, nên nếu tăng vốn thông qua phát hành trái phiếu, áp lực trả nợ của doanh nghiệp sẽ tăng lên.
Cuối cùng, cần có các định chế tài chính hợp tác phát triển dự án; quỹ tín thác BĐS hoặc tương tự; hợp tác quỹ – công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.
Liên quan đến vấn đề này, tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho BĐS: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” mới đây, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn – Chính sách Tiền tệ Quốc gia cũng nhấn mạnh rằng, nếu dòng vốn vào BĐS bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế là thị trường đang rơi vào kỳ trầm lắng.
Đáng chú ý, thị trường đang mất cân đối giữa cung – cầu BĐS (cung không thể tăng, cầu không giảm….), khiến nhiều dự án có thể bị dở dang, thanh khoản giảm, nợ xấu tăng, chứng khoán giảm,… làm ảnh hưởng tới đà phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch COVID -19 .
Vì thế, TS Cấn Văn Lực khẳng định, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ bước vào “vết xe đổ” của Trung Quốc, bởi họ siết tín dụng với BĐS quá chặt, rồi sau đó phải giải cứu. Vì thế, hiện tại việc kiểm soát và ứng xử với tín dụng BĐS một cách hợp lý là vô cùng quan trọng và cấp thiết.
Nền kinh tế phát triển từ thâm dụng vốn
Theo TS. Đinh Thế Hiển, dẫn chứng từ các báo cáo, trong 6 tháng đầu năm 2022, vốn đầu tư tăng 9.6% so với cùng kỳ năm trước; nợ trên vốn của doanh nghiệp ở mức cao và tăng trưởng tín dụng tăng nhanh hơn tăng trưởng GDP trong ít nhất 5 năm trở lại đây. Nợ nước ngoài tăng mạnh là điểm đáng lưu ý – nợ công nước ngoài giảm đi nhưng lại tăng ở doanh nghiệp. Do đó, vị chuyên gia tài chính này cho rằng, nếu không kiểm soát được phần nợ từ nước ngoài thì nền kinh tế sẽ rất nguy hiểm.
Đáng chú ý, tỷ lệ nợ của ngành BĐS và xây dựng đang tăng nhanh, thậm chí ở ngưỡng rủi ro vào năm 2021. Trong khi đó, đây là 2 ngành có thâm dụng vốn lớn, nhưng nguồn huy động vốn lại đang gặp khó khăn ở nhiều kênh.
Đồng thời, dù tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng đầu năm khá cao (8.51%), nhưng nợ xấu của các ngân hàng thương mại lại tăng cao, nguồn thu nợ chậm đã buộc họ phải giảm mức cho vay, đặc biệt là với lĩnh vực BĐS.
BĐS và xây dựng là 2 ngành có thâm dụng vốn lớn, nhưng nguồn huy động vốn lại đang gặp khó khăn ở nhiều kênh. (Ảnh: Lộc Liên)
Ngoài ra, một kênh huy động vốn khác của BĐS là cổ phiếu cũng đang gặp nhiều khó khăn. Bởi lẽ, hồi năm 2021, mặc dù thị trường chứng khoán phát triển, nhưng vốn cổ phần huy động được chỉ đạt 3% vốn hóa – tương ứng khoảng 177 ngàn tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với trái phiếu. Vì vậy, trong 2022, khi thị trường chứng khoán có xu hướng đi xuống, thì nhiều khả năng nguồn huy động này sẽ không khả quan.
Tương tự, huy động vốn từ trái phiếu cũng đang giảm mạnh bởi các ngân hàng thương mại không tham gia. Đồng thời, năm nay Chính phủ đã siết chặt việc phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật từ tháng 6 -7/2022, vì thế dự kiến lượng phát hành sẽ giảm và gây ảnh hưởng đến cả các doanh nghiệp sản xuất lẫn BĐS…
Tiền Phong
