Động thái siết dòng tiền vào thị trường bất động sản; các ngân hàng tăng lãi suất huy động; nguồn vốn trái phiếu bị co hẹp… là những yếu tố tác động mạnh khiến các dự án thiếu dòng vốn triển khai.
Thiếu hụt nguồn cung?
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.
9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 3 vẫn chưa được cải thiện, nguồn cung từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.
Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 17 dự án với hơn 4.000 căn, bằng khoảng 71% so với quý 2, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, tại miền Bắc có 10 dự án với gần 2.400 căn, miền Trung có 1 dự án và miền Nam có 6 dự án với hơn 1.700 căn.
Sự lệch pha về cung – cầu là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản gia tăng, đó là nhận định mà nhiều tổ chức nghiên cứu và giới chuyên gia đưa ra.
Báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills quý III/2022 cũng chỉ ra, cả phân khúc nhà ở và văn phòng tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đều có xu hướng tăng giá. Chuyên gia Savills lý giải, nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng đã thúc đẩy giá nhà ở tại Hà Nội tăng.
Đi ngược với giá, tỷ lệ hấp thụ lại có xu hướng đi xuống. Quý III năm nay, tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý, tăng 1 điểm phần trăm theo năm.
Nguyên nhân do đâu?
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định nguồn cung mới cho thị trường bất động sản quý 3 eo hẹp là điều đã được dự báo chính xác.
Nguồn cung mới chịu ảnh hưởng bởi quy trình thủ tục pháp lý các dự án bất động sản được cơ quan chức năng từ cấp T.Ư đến địa phương siết chặt từ vài năm qua khiến các chủ đầu tư rất khó triển khai dự án mới.
Đồng thời, với động thái siết dòng tiền vào thị trường bất động sản; các ngân hàng tăng lãi suất huy động; nguồn vốn trái phiếu bị co hẹp… là những yếu tố tác động mạnh khiến các dự án thiếu dòng vốn triển khai.
Cũng theo ông Đính, trong bối cảnh diễn biến chính trị trên thế giới ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính có biến động mạnh nên đa phần các doanh nghiệp chuyển trạng thái từ bung ra làm ăn sang co hẹp phòng thủ, ưu tiên duy trì ổn định hơn phát triển.
Còn bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam đưa ra số liệu về nguồn cung căn hộ tại TP.HCM. Theo đó, 97% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM các tháng cuối năm 2022 là sản phẩm cao cấp, hạng sang, thiếu hụt sản phẩm trung cấp, bình dân.
Bà Dung cho rằng, tình trạng lệch pha nguồn cung sẽ khiến thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đi tìm thanh khoản.
Ở góc độ nhìn nhận khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản thiếu nguồn cung là chưa hoàn toàn đúng mà chỉ thiếu nguồn cung ở một số phân khúc. Ông Hiển đưa ra khảo sát thực tế, loại hình căn hộ cho thuê vẫn chưa khai thác hết công suất.
Cũng theo một số chuyên gia, sự thiếu hụt nguồn cung chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, bình dân. Trong khi đó, loại hình đất nền, bất động sản cao cấp, hạng sang hay bất động sản nghỉ dưỡng đang rơi vào tình trạng “cung vượt cầu”.
Nhận định về sự khó khăn của thị trường địa ốc, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh.
Vị chuyên gia này cho rằng, doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.
Nhịp sống thị trường
