Cùng với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán, loạt công ty bất động sản dùng cổ phiếu để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu. Điều này đã sớm được cảnh báo từ quý 2/2021.
Chốt phiên giao dịch ngày 16/11/2022, trong khi hầu hết các mã tăng hết biên độ sau nhiều phiên giảm sâu, cổ phiếu PDR của Phát Đạt và NVL của Novaland vẫn chưa thể thoát giá sàn, dư bán ở mức cao.
Áp lực từ việc dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho khoản vay bằng trái phiếu
Theo các chuyên gia, việc dùng cổ phiếu đảm bảo cho các khoản vay trong quá khứ (chủ yếu là phát hành trái phiếu) đang dồn doanh nghiệp vào thế khó càng khó. Khi giá trị cổ phiếu rớt sâu, doanh nghiệp, mà cụ thể nhất là PDR gần đây liên tục dùng loạt dự án bất động sản bổ sung tài sản.
Trong đó, Công ty vừa phải bổ sung tài sản đảm bảo là dự án chung cư 239 CTM8 (Tp.HCM), dự án Khu du lịch Bến Thành – Long Hải (dự án Tropicana, Bà Rịa Vũng Tàu) với diện tích 126.336,5m2.
Quay ngược lại 1 năm trước, PDR được mệnh danh là “ngôi sao” trên thị trường chứng khoán khi liên tục tăng mạnh. Công ty nhanh chóng lọt câu lạc bộ doanh nghiệp vốn hoá tỷ USD và Chủ tịch cũng trở thành người sở hữu tài sản hàng Top trên sàn. Song hành với đà tăng thị giá, PDR mạnh tay dùng cổ phiếu Công ty thế chấp và vay vốn để đầu tư mở rộng. Tại ĐHĐCĐ đầu năm nay, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt còn tự tin cho biết: “Vốn hoá ba năm tới có thể 5-7 tỷ USD”.
Ghi nhận tại BCTC quý 3/2022, Phát Đạt vẫn còn đang thế chấp 152 triệu cổ phiếu để đảm bảo cho các khoản vay bằng trái phiếu. Cụ thể, Công ty dùng 126,13 triệu cổ phiếu PDR đảm bảo cho khoản nợ 2.846,5 tỷ đồng trái phiếu (bao gồm 1.139,6 tỷ ngắn hạn và 1.707 tỷ dài hạn).
Ngoài ra, Công ty cũng dùng 25,5 triệu cổ phiếu PDR cho khoản nợ 1.270,3 tỷ đồng tại Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset, ACA Vietnam Real Estate III LP cùng một số cá nhân, tổ chức khác.
Tương tự NVL, tại ngày 30/9/2022, dư nợ trái phiếu ngắn hạn của Công ty tăng mạnh từ mức 7.595,4 tỷ lên 22.702,5 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu dài hạn ở mức 27.787,5 tỷ đồng. Ghi nhận, đa số các khoản vay trái phiếu đều được NVL thế chấp bằng cổ phiếu Công ty.
Giai đoạn 2020-2021, NVL cùng các công ty thành viên khác liên tục công bố thông tin dùng cổ phiếu của Chủ tịch để đảm bảo cho các khoản huy động trái phiếu. Lúc bấy giờ, việc huy động vốn lớn – theo Novaland là nhằm thực hiện tham vọng mở rộng quỹ đất, hướng tới cung cấp ra thị trường 100.000 sản phẩm bất động sản trong giai đoạn 2021-2025 với tổng giá trị dự kiến lên đến 600.000 tỷ đồng.
Rủi ro dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo để vay vốn đã sớm được cảnh báo
Điểm lại năm 2021, khi dòng vốn tín dụng bước đầu bị siết do quy định mới, trái phiếu doanh nghiệp nổi lên như “phao cứu sinh” dòng tiền cho doanh nghiệp. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường đạt đỉnh vào tháng 12/2021 với gần 180.000 tỷ đồng – gấp hơn 3 lần tháng liền trước và gấp hàng chục lần cùng kỳ. Nhóm doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thay phiên vị trí dẫn đầu.
Cùng với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán, loạt công ty bất động sản dùng cổ phiếu để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu. Điều này đã sớm được cảnh báo từ quý 2/2021 khi các công ty chứng khoán lớn lưu ý đến việc tỷ lệ dùng cổ phiếu đảm bảo cho phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang tăng mạnh.
Tại thời điểm điểm 30/6/2021, có đến 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng – chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong 6 tháng đầu năm.
Sang thời điểm 30/9/2021, tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng – chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng đầu năm 2021.
Các chuyên gia cũng lưu ý việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, khả năng thanh toán của DN cũng sụt mạnh vì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.
Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.
Trở lại với hệ quả hiện hữu, theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, cần 4 giải pháp “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản, gồm: NHNN bơm tiền, lập khẩn trương quỹ bảo lãnh trái phiếu doanh nghiệp, cho phép công ty bất động sản tái cấu trúc nợ như một NHTM và không hình sự hóa các vụ án. Dù vậy, để xử lý tình trạng này theo chuyên gia cần thời gian tính bằng năm.
Nhịp sống thị trường
