Business Insider đã phỏng vấn các nhà đầu tư bất động sản thành công về kế hoạch của họ cho năm 2023. Một số cho biết họ muốn mở rộng danh mục đầu tư, còn số khác lại tập trung vào việc tối ưu hóa bất động sản cho thuê.
Nhà đầu tư, môi giới và nhà tư vấn bất động sản Dana Bull muốn nhấn mạnh rằng chỉ vì cô mua (hoặc không mua) bất động sản ở bất kỳ thời điểm nào không có nghĩa là bạn cũng nên làm theo.
Quan điểm của cô là, mỗi nhà đầu tư đều có hoàn cảnh riêng, từ mức độ chấp nhận rủi ro cho đến khoản tiền mà họ có trong tay, cuối cùng mỗi người sẽ có quyết định đầu tư dựa trên những gì được cho là tốt nhất với họ.
Tuy nhiên, vẫn có những bài học cần rút ra từ các nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu. Business Insider đã có cuộc trò chuyện với một số nhà đầu tư bất động sản thành công và dưới đây là kế hoạch của họ cho năm 2023.
Dion McNeeley đang tập trung vào “days on market” và tìm kiếm những người bán có mục đích
(Days on market là số ngày mà một bất động sản được niêm yết trên các dịch vụ niêm yết bất động sản địa phương cho đến khi người bán chấp nhận đề nghị và ký hợp đồng)
Dion McNeeley đang tìm cách mở rộng danh mục đầu tư gồm 16 bất động sản của mình vào năm 2023. Anh tập trung vào 2 yếu tố: thời gian bất động sản đó được niêm yết và mục đích của người bán.
Anh theo dõi số ngày mà bất động sản đó được niêm yết ở khu vực của mình. Khi con số bắt đầu tăng lên thì đó có thể là một cơ hội tuyệt vời để đạt được thỏa thuận tốt, vì người bán có thể sẵn sàng thương lượng khi bất động sản của họ được rao bán lâu hơn.
McNeely thực hiện kế hoạch của mình theo quy tắc ngón tay cái, là lấy mức trung bình và nhân với 3. Ví dụ, nếu số ngày niêm yết trung bình ở khu vực bạn đang theo dõi là 10 ngày, thì khoảng thời gian lý tưởng để thương lượng là 30 ngày.
McNeely cũng tìm người bán có mục đích. Nhìn chung, bạn có thể tìm thấy ngôi nhà được rao bán trong thời gian dài, nhưng nếu người bán không có nhu cầu bán thì họ cũng khó có thể thương lượng.
Theo anh, bạn nên xác định một người bán có mục đích, có thể họ phải bán vì sắp chuyển đi hoặc ly hôn, đang lập gia đình và cần một ngôi nhà lớn hơn. Điều đó sẽ giúp bạn có được lợi thế đàm phán.
Dana Bull tối ưu hóa các bất động sản cho thuê
Nhà đầu tư Dana Bull ở Massachusetts chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành 3 giai đoạn: mua lại, ổn định và tối ưu hóa.
Bước sang năm 2023, cô không còn quan tâm đến việc mua thêm bất động sản mà chú ý đến tối ưu hóa 22 căn hộ mình đang sở hữu. Bull sẽ phát triển các hệ thống và quy trình, giúp hoạt động kinh doanh hiệu quả và trở nên thụ động hơn.
Với Bull, mục tiêu của cô là tìm những người thuê nhà muốn ở lại lâu dài. Cô muốn tránh việc nhà thường xuyên trống phòng bằng cách lựa chọn kỹ lượng người thuê nhà. Bull nói: “Tôi có một số khách đang đi mua nhà và chuyển đi vào tháng 1. Hiện tại là thời điểm thích hợp để đảm bảo người đi thuê ở lại ít nhất 3 năm. Tôi sẽ hỏi rõ khách hàng và trình bày mục tiêu của mình với họ về cách vận hành, xem họ có thấy phù hợp không.”
Quyết định tập trung vào tối ưu hóa thay vì mua thêm bất động sản vào năm 2023 không phải vì đây là thời điểm không tốt để mua thêm. Bull lưu ý: “Tôi có các mục tiêu cá nhân và 3 con nhỏ, nên trọng tâm của tôi bây giờ là khai thác những bất động sản có sẵn.”
Theo Bull, nếu bạn có khả năng mua bất động sản trong năm tới thì đừng nản lòng vì lãi suất cao, hãy tìm cách biến điều đó thành hiện thực.
“Chủ nhà đốn củi” Matt tìm cách tăng quỹ tiền mặt
Matt đang xây dựng danh mục đầu tư nhà cho thuê ở New Hampshire kể từ đầu những năm 2000. Sau 2 năm theo đuổi chiến lược đầu tư mua và nắm giữ bất động sản, anh đang quản lý 137 ngôi nhà và căn hộ, với thu nhập 6 con số mỗi tháng.
Matt đang chuẩn bị mọi thứ để ứng phó với rủi ro nền kinh tế gặp khó khăn và có thể là suy thoái vào năm 2023. Bởi vậy, anh phải tạm dừng các dự án cần nguồn vốn lớn do lạm phát đã đẩy chi phí nguyên vật liệu lên cao. Ngoài ra, điều quan trọng nhất là phải có khoản tiền mặt vững chắc, vì có khả năng nhiều người sẽ không trả tiền thuê đúng hạn và kết thúc hợp đồng trước hạn. Matt cho rằng việc sử dụng số tiền định sử dụng cho việc cả tạo các dự án và đưa vào quỹ khẩn cấp là điều cần thiết.
Dù vẫn tìm kiếm bất động sản để mua, nhưng Matt cân nhắc rất kỹ và từ chối thương vụ mà anh đánh giá là chưa đạt đến mức “tuyệt vời”. Theo Matt, bây giờ là lúc kiếm càng nhiều tiền càng tốt từ những bất động sản mà anh có và cần dự trữ tiền mặt nếu thị trường điều chỉnh mạnh.
Karina Mejia sẵn sàng mở rộng danh mục đầu tư và muốn các bất động sản tạo ra dòng tiền ngay lập tức
Nhà đầu tư và môi giới 25 tuổi cho biết: “Tôi thực sự tin rằng đây vẫn là thời điểm tốt để mua bất động sản.” Cô sở hữu nhà ở Boston, Augusta, Georgia và đang tìm cách mở rộng ở cả 2 thị trường này vào năm 2023.
Ưu tiên hàng đầu của Meija khi đánh giá các thương vụ là dòng tiền, vì cô muốn chuyển đến một thành phố ấm áp hơn và biết rõ ràng sẽ mất thời gian để tạo tệp khách hàng ở nơi mới.
Meija muốn có tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư ở 2 con số. Cô giải thích: “Đó khi bạn có thể thu được lợi nhuận cao nhất. Nếu tôi có thể đầu tư vào thị trường chứng khoán và nhận lợi nhuận tương tự thì tôi cũng làm như vậy. Mục tiêu của tôi là kiếm được nhiều hơn thế, vì vậy mức tăng ít nhất là 10% trở lên đối với khoản này là hợp lý.”
Mike Zuber đưa ra đề nghị mua 2 lần/tuần
Nhà đầu tư này cho biết 2023 sẽ là thời điểm tốt hơn nhiều để mua bất động sản so với 2 năm trước vì có ít sự cạnh tranh hơn. Khi lãi suất thế chấp tăng và kinh tế Mỹ bất ổn, ngày càng ít người Mỹ muốn trở thành chủ nhà.
Với Zuber – người sở hữu hơn 100 căn hộ ở Fresno, California, đang tìm cách mở rộng danh mục đầu tư. Anh những người mua nhà là “đối thủ số 1” vì họ có các khoản đặt cọc thấp hơn và nhận được mức giá tốt hơn, vì vậy rất khó để cạnh tranh.
Hiện tại, Zuber tìm kiếm những người bán có mục đích và sẵn sàng “chốt” mọi thỏa thuận với họ. Anh đang viết khoảng 2 đề nghị mua 1 tuần và chỉ với những thương vụ có “ưu đãi tuyệt vời” – tức là bất kỳ bất động sản nào tạo ra tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư cao hơn mức trung bình 2-3%.
Tham khảo BI
Nhịp sống thị trường
