Khi mua nhà, nhiều người sẽ thường xuyên gặp những căn nhà đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng trong sổ hồng không cập nhật hiện trạng nhà trên đất, hay còn gọi là chưa hoàn công. Khi đó, sổ hồng chỉ thể hiện thông tin lô đất mà không có thông tin về nhà xây trên đất.
Mua nhà chưa hoàn công, người mua có thể gặp rủi ro như không thể chuyển nhượng nhà trên đất mà chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tức là, người mua không có quyền sở hữu nhà trên đất, chỉ có quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp người mua muốn thế chấp ngân hàng, làm thừa kế, trao tặng… phải liên hệ lại với người bán để làm thủ tục hoàn công, ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính như thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí chuyển nhượng nhà đất.
Trường hợp ngôi nhà bị đền bù, giải tỏa, người mua mới sẽ không được hưởng các lợi ích kinh tế đi kèm.
Do đó, nếu người mua không yêu cầu chủ nhà cập nhật tài sản vào sổ hồng trước khi giao dịch thì có thể sẽ gặp phải nhiều tình huống phát sinh. Sau đây, tôi xin chia sẻ một số tình huống gặp phải với nhà chưa hoàn công.
Người mua cần cẩn trọng khi mua nhà chưa hoàn công.
Thứ nhất là chưa đóng thuế xây dựng. Để thực hiện hoàn công và làm thủ tục cập nhật tài sản vào sổ hồng, chủ sở hữu phải đóng đầy đủ các loại thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hoàn công xây dựng. Do đó, trong trường hợp chủ nhà tự mua nguyên vật liệu rồi thuê thợ xây hoặc trong hợp đồng ký kết với chủ thầu có thoả thuận chủ nhà đóng thuế xây dựng thì khi mua nhà chưa hoàn công, người mua phải đóng thêm một khoản thuế không hề nhỏ.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà đi làm hoàn công xong mới giao dịch hoặc giữ lại 10 – 15% giá trị giao dịch. Sau khi người mua thực hiện xong thủ tục hoàn công mới thanh toán phần giữ lại cho chủ nhà.
Thứ 2, nhà qua nhiều đời chủ mà vẫn chưa cập nhật tài sản lên sổ hồng. Trường hợp này, chỉ có chủ cũ xây ngôi nhà này mới có thể làm hoàn công và cập nhật tài sản vào sổ hồng. Việc tìm lại chủ cũ để làm hoàn công là rất khó.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà đi làm hoàn công rồi mới thực hiện giao dịch.
Thứ 3, sổ đất tên một người, giấy phép xây dựng tên người khác. Trường hợp này xảy ra khi chủ đất bán đất tặng kèm bản vẽ, giấy phép xây dựng. Sau khi xây nhà xong thì bắt buộc người được cấp giấy phép xây dựng phải đi làm hoàn công và làm thủ tục cập nhật tài sản lên sổ hồng.
Giải pháp là phải làm thay đổi giấy phép xây dựng sang tên mình trước khi xây dựng nhà.
Thứ 4, bán nhà đang xây. Do nhà chưa xây xong nên chưa thể làm hoàn công xây dựng và cập nhật tài sản lên sổ được. Khi đó, đất tên người mua nhưng giấy phép vẫn là tên chủ cũ.
Giải pháp là yêu cầu chủ cũ làm cam kết về việc cho, tặng tài sản trên đất cho người mua. Cam kết này thực hiện tại uỷ ban cấp phường, có dấu và chữ ký của phường tại nơi có đất. Trong cam kết xác nhận “Bên bán cam kết trao tặng toàn bộ tài sản tại thửa đất….cho bên mua là ông/bà…và cam kết không tranh chấp, khiếu kiện…”.
Thứ 5, chủ xây nhà trái phép. Do chủ nhà xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng nên không thể làm hoàn công được.
Giải pháp là yêu cầu chủ nhà đi làm hoàn công trước khi giao dịch hoặc phải kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, so sánh với thực tế để xem liệu có được hoàn công hay không?
Tóm lại, người mua cần phải hết sức thận trọng khi mua nhà chưa hoàn công và cập nhật tài sản lên sổ hồng. Nếu được, người mua nên yêu cầu chủ nhà đi làm hoàn công trước khi thực hiện giao dịch mua bán để đảm bảo an toàn, tránh những rắc rối về sau.
*Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả.
NDH
