Inayah McMillan quản lý 11 bất động sản cho thuê ở St. Louis. Cô đã chia sẻ về những bí quyết kinh doanh bất động sản thành công dù không sở hữu bất kỳ căn nhà nào.
*Bài viết là chia sẻ của Inayah McMillan – một chủ nhà Airbnb 20 tuổi, sở hữu một số bất động sản cho thuê ở thành phố St. Louis (bang Missouri).
Tôi có hứng thú kinh doanh từ khi còn nhỏ. Khi lớn lên, tôi từng từng bán nước chanh ở tiệm cắt tóc của bố vào mỗi kỳ nghỉ hè. Còn lúc học trung học, tôi đã kinh doanh dịch vụ làm đẹp như nối mi hay tẩy lông tại nhà mình. Ngoài ra, tôi cũng thường xuyên làm một số công việc lặt vặt.
Anh trai tôi qua đời khi tôi mới 16 tuổi và đó là tiếng chuông cảnh tỉnh với tôi, rằng cuộc đời quá ngắn ngủi và tôi không muốn phí thời gian để làm việc từ 9 giờ sáng đến 5 giờ chiều mỗi ngày. Tôi muốn tự “làm thuê” cho mình để có nhiều thời gian hơn cho những người tôi yêu thương.
Tôi tốt nghiệp trung học, quyết định không học đại học. Và tôi muốn thử những công việc mạo hiểm khác như giao dịch quyền chọn cổ phiếu hay drop shipping (hình thức bán hàng bỏ qua khâu vận chuyển).
Tuy nhiên, khi cùng bạn trai quyết định thử sức với Airbnb vào năm 2021 thì tôi nhận ra rằng công việc này cực kỳ hấp dẫn. Chúng tôi đã kiếm được 375.000 USD doanh thu trong năm nay và là khoảng thời gian thuận lợi nhất trong 5 tháng vừa qua với 58.120 USD.
Không cần sở hữu nhà cũng có thể kinh doanh Airbnb
Tôi nghĩ mọi người thường lầm tưởng rằng phải đủ khả năng mua bất động sản thì mới có thể trở thành chủ nhà Airbnb. Dù chắc chắn bạn cần một khoản tiền tiết kiệm ổn định (theo tôi là ít nhất từ 8.000 USD đến 15.000 USD) hoặc có điểm tín dụng tốt, nhưng bạn không cần sở hữu bất kỳ ngôi nhà nào.
Với hình thức kinh doanh chênh lệch giá cho thuê (rental arbitrage), chúng tôi cho thuê lại toàn bộ những căn hộ mình đã đi thuê sau đó đăng lên Airbnb. Song, bạn cần đảm bảo rằng hình thức này là hợp pháp ở nơi mình sinh sống và được chủ nhà chấp thuận.
Chi phí ban đầu tuỳ thuộc vào vị trí và diện tích của căn nhà, nhưng tôi thường phân bổ từ 8.000 USD đến 15.000 USD cho một căn hộ mới thuê, bao gồm tiền thuê tháng đầu tiên và cuối cùng, tiền đặt cọc, sắm đồ đạc và sửa sang. Ngoài chủ yếu sử dụng vốn tự có, chúng tôi còn đi vay một ít.
Chi phí thông thường hàng tháng của chúng tôi bao gồm tiền thuê nhà, phí tiện ích, dịch vụ dọn dẹp và các công cụ tự động hoá. Những căn hộ ít tốn kém hơn, như căn 1 phòng ngủ, 1 phòng tắm, thường tốn khoảng 1.500 USD/tháng và mang lại từ 2.500 USD đến 3.000 USD/tháng.
Căn hộ lớn nhất của chúng tôi có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm tiêu tốn khoảng 3.500 USD/tháng và có doanh thu khoảng 7.500 USD đến 10.000 USD. Và chúng tôi lãi khoảng 6.500 USD/tháng.
Về quyết định khoản phí 1 đêm, chúng tôi sử dụng tính năng định giá tự động là PriceLabs, giúp thiết lập mức giá dựa theo những nhà/phòng cho thuê tương tự, theo thời điểm trong năm và nhu cầu chung,…
Thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC)
Khi thuê căn hộ đầu tiên vào tháng 5/2021, chúng tôi đã ký hợp đồng cho thuê đứng tên mình và vài tháng sau, chúng tôi thành lập một LLC. Đây chính là chìa khoá để mở rộng mô hình kinh doanh Airbnb của tôi.
Sau đó, chúng tôi ký hợp đồng thuê một bất động sản khác vào tháng 11 năm đó. Năm 2022, danh mục nhà cho thuê của chúng tôi đã được mở rộng, chúng tôi có thêm 2 căn hộ vào tháng 1, thêm 2 căn hộ vào tháng 3 và 4 căn vào tháng 5, tháng 6. Chúng tôi có tổng cộng 11 bất động sản cho thuê, có 5 căn nhà và 6 căn hộ, một số đã được lên hợp đồng nhưng chưa đăng lên Airbnb.
Vì là một LLC, nên chúng tôi có thể sử dụng hợp đồng thuê cho doanh nghiệp. Về cơ bản thì chúng giống như hợp đồng thuê cá nhân nhưng dưới hình thức doanh nghiệp thì chúng tôi có thể ký hợp đồng với 4 bất động sản cùng 1 lúc. Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận được một số lợi ích về thuế, ví dụ giảm chi phí kinh doanh như tiền thuê nhà, phí tiện ích, vận chuyển, vật tư,… Hơn nữa, rõ ràng rằng, khi ký hợp đồng với chủ nhà với tư cách là một doanh nghiệp thì chúng tôi cũng được nhìn nhận là chuyên nghiệp hơn nhiều.
Tự động hoá các thiết bị trong nhà
Một điểm khác biệt mà tôi có là sở hữu một trang web đặt phòng riêng. Khi liên hệ với chủ nhà, tôi thường gửi một email hỏi xem họ có chấp nhận hình thức cho thuê lại của mình hay không và đưa họ đường link đến trang web đó.
Nội dung của trang web cho họ thấy doanh nghiệp của chúng tôi cung cấp những gì, chúng tôi là một công ty như thế nào và có thể giúp họ như thế nào với tư cách là một công ty cho thuê nhà trong ngắn hạn. Nhìn chung, tôi hay nhận được nhiều lời từ chối hơn nên tôi liên hệ với càng nhiều người càng tốt.
Khi mới kinh doanh, chúng tôi quản lý hầu hết các hoạt động theo cách thủ công, Nhưng để mở rộng quy mô thì tự động hoá đóng vai trò rất quan trọng. Tôi đã sử dụng các ứng dụng để ước tính giá như đã chia sẻ, khoá cửa thông minh, thiết bị theo dõi tiếng ồn, gửi tin nhắn tự động cho khách và người dọn phòng và chuông cửa thông minh để đảm bảo khách nhận phòng an toàn.
Giờ đây, công việc của chúng tôi “nhàn” hơn rất nhiều vì chỉ cần làm việc 1-2 giờ/tuần. Chúng tôi dành thời gian đó để trả lời yêu cầu của khách.
Thị trường ảm đạm cũng không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh
Dù thị trường hiện tại có nhiều điều bất ổn, nhưng tôi không thấy công việc của mình bị ảnh hưởng. Tháng 11 đến tháng 2 vẫn là thời điểm ít khách hơn với chúng tôi, nên doanh thu cũng giảm một chút nhưng nhìn chung lượng đặt phòng vẫn ổn định.
Điều quan trọng là nên lựa chọn các bất động sản phù hợp với khách hàng. Đối tượng mà chúng tôi hướng đến là các doanh nhân đi công tác, nên loại hình phù hợp sẽ là căn hộ một phòng ngủ và căn hộ rộng. Ngoài ra, chúng tôi cũng lựa chọn những địa điểm gần trường đại học và bệnh viện. Nhìn chung, nhóm khách hàng này sẽ “xê dịch” quanh năm, ngay cả trong thời kỳ suy thoái.
Tham khảo BI
Nhịp sống thị trường
